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购房中签订认购书是预约合同还是房屋买卖合同，你分清了吗？

　　湘潭律师案情简介

　　近日，肥西法院审结一起合同纠纷案件，原告杨某与被告安徽某置业公司于2021年2月20日签订《某小区认购书》一份，约定原告认购安徽某置业公司出售的位于合肥市肥西县上派镇某小区房屋一套，协议签订后，杨某因自身原因就缴纳首付款和按揭贷款多次逾期办理，之后安徽某置业公司于2021年5月6日向原告发出《解除商品房认购协议通知书》。

　　杨某遂于2021年6月1日向肥西法院诉请判决确认被告向原告发出的《解除商品房认购协议通知书》无效，被告继续履行《某小区认购书》内容，将案涉小区房屋出售给原告。

　　裁判结果

　　法院审理后认为，原被告签订的《某小区认购书》虽已明确了拟购商品房的坐落位置、面积、价款及付款方式等，但双方当事人在认购书第3.2条中明确约定本认购书为签订《商品房买卖合同》的预约合同，故案涉认购书的性质应为预约合同，原告主张认购书已具备商品房买卖合同的性质，与双方约定不符，法院不予采信。本案《认购书》在性质上属于预约合同，杨某与安徽某置业公司应当依据《认购书》约定严格履行合同义务。但依据《认购书》双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务，对《认购书》不能强制实际履行。本案中，安徽某置业公司辩称已将案涉房屋另行出售给案外人并签订了房屋买卖合同。公司的该行为已明确表明不会再履行案涉认购书的义务，在此情形下，鉴于预约合同无法强制履行的性质，杨某请求安徽某置业公司继续履行认购书的诉请客观上已难以实现。最终法院判决驳回原告的全部诉请。原告对判决结果不服上诉至合肥市中院，二审驳回上诉，维持原判。

　　法官析法

　　订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款直至合同订立。如上所述，正式商品房买卖合同的签订必须完全建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，为当事人合意的结果，并不能违背当事人意思自治，强制要求被告与原告签订商品房买卖合同。原告杨某的两项诉请均系基于与安徽某置业公司为商品房买卖合同关系而提出，缺乏相应的事实与法律依据，最终未获支持。现实生活中，若大家签订的是预约合同，建议积极办理支付首付款等义务，尽快与开发商签订正式的商品房买卖合同，明确双方权利义务，避免后期产生纠纷。